賃貸で照明を替えるときの決まり｜貸主と借主、どちらの負担か

賃貸住宅に住んでいて照明が切れたとき、自分で買い替えるべきか、大家さんに言うべきか迷うことがあります。この判断は、その照明が「設備」なのか「残置物」なのかで変わります。この記事では、その区別と、退去時の扱いを説明します。

賃貸物件に最初から付いている照明には、2つの位置づけがあります。

ひとつは「設備」です。貸主が入居者に使わせるものとして提供している設備で、賃料に含まれています。故障した場合、修理や交換は貸主の負担になるのが原則です。

もうひとつは「残置物」です。前の入居者が置いていったもの、あるいは貸主が「あるけれど設備としては扱わない」としているものです。この場合、故障しても貸主に修理の義務はなく、入居者が自分で対処することになります。

どちらに当たるかは、賃貸借契約書や、入居時に受け取った設備一覧（設備表）に記載されていることが多くあります。「照明器具」が設備として記載されていれば設備、記載がないか「残置物」と明記されていれば残置物です。

器具そのものではなく、中のランプ（電球・蛍光灯）が切れた場合は、入居者の負担とされるのが一般的です。消耗品として扱われるためです。

これは、器具が設備であっても同じです。器具の故障は貸主、ランプの消耗は入居者、という分け方が多くの契約で採られています。契約書の「修繕義務の分担」に関する条項に記載されていることがあります。

ランプを替えても点かない、器具から異音や焦げた臭いがする、といった場合は器具側の故障です。設備であれば貸主の負担で修理・交換されるのが原則なので、まず管理会社や貸主に連絡してください。

自分で勝手に交換してしまうと、費用を請求できなくなる可能性があります。また、配線を伴う工事であれば無断で行うこと自体が契約違反になりえます。

連絡するときは、症状（点かない、ちらつく、音がする、臭いがする）と、いつからかを伝えてください。焦げた臭いや発熱がある場合は、危険なのでブレーカーを切ったうえで、その旨も伝えてください。

設備の照明でも、「もっと明るいものにしたい」「調光したい」といった理由で自分で替えたいことがあります。この場合、次の点を確認してください。

第一に、取り付け方式です。天井に引掛シーリング（丸や四角の受け口）があれば、器具の交換は工事なしでできます。この場合、資格も不要です。第二に、貸主への確認です。設備を取り外す行為なので、事前に管理会社や貸主に相談しておくとトラブルを避けられます。第三に、外した既存の器具の保管です。退去時に元に戻すよう求められる可能性があるため、捨てずに保管してください。処分してしまうと、退去時に同等品を用意する必要が生じ、しかも蛍光灯器具は今後製造されなくなるため入手が困難になります。

天井から出た電線が器具に直接つながっている場合は、資格が必要な工事です。自分で行うことはできません。貸主に相談してください。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗や経年変化は貸主の負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者の負担、という考え方が示されています。

照明については、器具の経年劣化は通常損耗にあたると考えられます。一方、入居者が自分で交換した照明については、契約や合意の内容によって扱いが変わります。事前に貸主の了解を得て交換し、「そのままでよい」と合意していれば、戻す必要はありません。逆に、無断で交換していた場合や、原状回復を求められている場合は、元の器具に戻すことになります。

このため、交換する前に書面またはメールなど記録の残る形で確認しておくことが、退去時の安心につながります。

設備の照明が古い場合、貸主にLED化を提案するという方法もあります。

提案の材料としては、蛍光灯の製造・輸出入が種類ごとに順次禁止されており、直管形は2028年1月1日から（ハロりん酸塩系は2027年1月1日から）製造されなくなること、器具の設置から10年を大きく超えていれば一般的な交換の目安を過ぎていること、次の入居者にとっても価値が上がることなどが挙げられます。

貸主にとっても、いずれ対応が必要になる設備です。入居者から情報を提供して相談すれば、貸主の負担で更新してもらえる可能性があります。

第一に、その照明が「設備」か「残置物」かを、契約書や設備表で確認してください。設備なら故障時の修理・交換は貸主負担が原則です。第二に、ランプ（電球・蛍光灯）の交換は入居者負担が一般的です。第三に、器具が故障した場合は自分で交換せず、まず管理会社や貸主に連絡してください。第四に、自分で交換したい場合は、引掛シーリングなら工事なしでできますが、事前に貸主へ相談し、外した器具を保管してください。第五に、配線を伴う工事は資格が必要で、無断で行うことはできません。第六に、器具が古い場合はLED化を貸主に提案してみる価値があります（2026-08-06時点の情報です）。